Les décrets du 22 mai 2019 et 28 décembre 2020, élargissent le champ des bénéficiaires des subventions de l’Anah en faveur des copropriétés. 

Travaux d'amélioration des performances énergétiques des copropriétés

(CCH : R. 321-12, 7° et 8°)

Le décret du 28 décembre 2020 ouvre le champ d’intervention de l’Anah à tous les travaux d’amélioration de la performance énergétique des copropriétés. Auparavant, l’Anah limitait son intervention aux copropriétés présentant des signes de fragilité sur le plan technique, financier, social ou juridique, identifiés à la suite d'actions de repérage et de diagnostic dans les conditions définies par le règlement général de l'agence. 

Pour mémoire, l'aide est destinée à financer les travaux portant sur les parties communes et équipements communs de l'immeuble ainsi que, le cas échéant, les travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives sous la maîtrise d'ouvrage du syndicat des copropriétaires (loi n° 65-557 du 10.7.65 : art. 25, f).
La mention du plafonnement des aides mixtes (cumul des aides individuelles et des aides aux syndicats des copropriétaires) est supprimée.

Dispositif d'intervention immobilière et foncière en Opération de revitalisation des territoires (ORT) 

(loi ELAN du 23.11.18 : art. 157 / CCH : R.321-12, 10° et 10° bis)

Désormais, l’Anah peut accorder une aide dans le cadre du Dispositif d'intervention immobilière et foncière (DIIF) ; dans ce cadre, peuvent bénéficier d’une subvention de l’Anah : 

• les Établissements publics d'aménagement (EPA) (Code de l’urbanisme : L.321-14) ;
• les Établissements publics fonciers de l'Etat (EPF) (Code de l’urbanisme : L.321-1) et Établissements publics fonciers locaux (EPFL) (Code de l’urbanisme : L.324-1) ;
• Grand Paris Aménagement (Code de l’urbanisme : L.321-29)
• l’Établissement public de l’Etat Paris Saclay (Code de l’urbanisme : L.321-37)
• les organismes HLM (CCH  : L.411-2) ;
• les Sociétés d'économie mixte (SEM) ayant pour objet statutaire la construction ou la gestion de logements ou la restructuration urbaine ;
• les Sociétés publiques locales (SPL) (Code général des collectivités territoriales : L.1531-1) ;
• les Sociétés publiques locales d'aménagement, SPLA (Code de l’urbanisme : L.327-1) ;
• les concessionnaires d'opérations d'aménagement (Code de l’urbanisme : L.300-4).

Le régime d’aide applicable est défini par le conseil d’administration de l’Anah. 

Le décret du 23 mai 2019 avait ajouté à cette liste , l’établissement public de l’Etat Paris Saclay (Code de l’urbanisme : L.321-37). 

Le décret du 28 décembre 2020 complète cette liste en ajoutant : 

• les propriétaires porteurs d’un projet pour l’amélioration des logements qu’ils acquièrent dans le cadre d’un DIIF en ORT ;
• les Etablissements publics fonciers et d’aménagement (EPFA) de Guyane et Mayotte.

Pour mémoire, le DIIF définit les modalités de financement, les durées de portage prévisionnelles des logements et les conditions d'occupation des logements ou des immeubles concernés, qui a été approuvé par le conseil d'administration de l'Anah. 

Contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR)

(CCH : L.262-1 / CCH : R.321-12, 14°) 

Les propriétaires porteurs d’un projet pour des travaux de rénovation réalisés sur des logements acquis par des personnes physiques ou morales (propriétaires bailleurs ou occupants) peuvent également bénéficier d’une subvention.
Le décret du 23 mai 2019 a ouvert le bénéfice des aides pour des travaux de rénovation réalisés sur des logements acquis par les personnes physiques ou morales, dans le cadre d'un contrat de Vente d’immeuble à rénover (VIR), aux vendeurs maîtres d’ouvrage suivants : 

• les EPA (Code de l’urbanisme : L.321-14) ; les établissements publics de l'Etat (Code de l’urbanisme : L.321-29 et L.321-37) ;
• les organismes HLM (CCH : L.411-2) ;
• les SEM ayant pour objet statutaire la construction ou la gestion de logements ou la restructuration urbaine ;
• les SPL (Code général des collectivités territoriales : L.1531-1) ;
• les SPLA (Code de l’urbanisme : L.327-1). 

Le décret du 28 décembre 2020 réécrit cette mesure, pour l’élargir aux propriétaires porteurs d’un projet pour travaux de rénovation de logements acquis dans le cadre d’une VIR.

Comme auparavant, les logements doivent être situés dans le périmètre d’une ORT ou d’une Opération programmée d’amélioration de l’habitat ayant pour objet la réhabilitation du parc immobilier bâti (OPAH –RU) (CCH : L.303-1 et L.303-2).
 
Le régime d’aide applicable  est défini par le conseil d’administration de l’Anah.

(CCH : R. 321-12, 11°)

Opérations de portage ciblé de lots d'habitation d'une copropriété en difficulté

Le bénéfice d’une subvention pour les opérations de portage ciblé d’une durée déterminée dans les copropriétés en difficulté est également ouvert (CCH : R.321-12 al. 11) :

• aux EPF (Code de l’urbanisme : L.321-1) ;
• aux EPFL (Code de l’urbanisme : L.324-1) ;
• aux EPA (Code de l’urbanisme : L. 321-14) ;
• aux concessionnaires d'opérations d'aménagement (Code de l’urbanisme : L.300-4) ;
• aux EPA mentionnés aux articles L.321-29 (Grand Paris aménagement) et L.321-37 (EPA Paris Saclay ) du Code de l’urbanisme.

Le décret du 28 décembre 2020 élargit cette liste : 

• aux concessionnaires assurant une mission de redressement des copropriétés ; 
• à EPFA de Guyane et Mayotte (Code de l’urbanisme : L. 231-36-1).

Pour mémoire, les immeubles concernés sont ceux, soit : 

• faisant l'objet du plan de sauvegarde (CCH : L. 615-1) ;
• situés dans le périmètre d'une OPAH (CCH : L. 303-1) ;
• d'une Opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD) (CCH : L.741-1), lorsque cette opération vise, dans son ensemble ou dans un volet dédié, au redressement d'une ou plusieurs copropriétés rencontrant des difficultés sur le plan technique, financier, social ou juridique, et identifiées à la suite d'actions de repérage et de diagnostic. 

Le plan de sauvegarde, la convention d'opération programmée ou la convention d'opération de requalification de copropriétés dégradées prévoit expressément l'acquisition et la mise en location de certains logements par l'organisme porteur, en vue d'une amélioration des parties communes et privatives et de leur revente ultérieure, en cohérence avec la stratégie de redressement.

Les modalités de financement et les contreparties sociales exigées, notamment pour ce qui concerne les conditions d'occupation et de revente, sont fixées par le conseil d'administration de l’Anah. 

Plan Initiative Copropriétés

(CCH : R.321.12, al. 13) 

Une nouvelle aide est également créée pour les copropriétés qui, en raison de graves difficultés financières ou de gestion et de l'importance des travaux à mettre en œuvre, sont dans l'incapacité d'assurer la conservation de l'immeuble ou la sécurité et la santé des occupants et dont l’état de carence a été déclaré par le tribunal de grande instance (CCH : L. 615-6 et L. 615-7). 

Cette aide pourra être accordée à l’organisme au profit duquel l’expropriation est poursuivie, soit : 

• la commune ;
• l’EPCI compétent en matière d’habitat ;
• un opérateur nommé dans les conditions de l’article L.615-10 du CCH ;
• l’organisme ayant vocation à gérer les parties communes expropriées ;
• le concessionnaire d’une opération d’aménagement ;
• une société de construction dans laquelle l’Etat détient la majorité du capital.

Cette nouvelle aide permet le financement du déficit d’opération de recyclage des copropriétés dont l’état de carence aura été prononcé par le Tribunal judiciaire. 

Les conditions de mise en œuvre et de financement par l’Anah doivent être déterminées par délibération du conseil d’administration de l’établissement. 

 (CCH : R.321-12, IV et R.522-6)

Dans le cadre des opérations de Résorption de l’habitat insalubre irrémédiable ou dangereux (RHI) ou du traitement de l’habitat insalubre remédiable ou dangereux et des opérations de restauration immobilière (THIRORI) (CCH  R.321-12 IV), le décret du 22 mai 2019 renvoie au Règlement général de l’Anah (RGA) la fixation les délais de commencement et d'achèvement des opérations. Auparavant, ces délais étaient fixés par décret. 
 
Le décret du 28 décembre 2020 précise en outre que, lorsque cela est nécessaire à la réussite de ces opérations et qu’elles sont situées dans le périmètre des OPAH, la réalisation d’actions ou d’opérations d’aménagement pourra être financée à titre complémentaire, dès lors que ces dernières portent prioritairement sur la lutte contre l’habitat insalubre et dangereux. Il assouplit ainsi la réglementation sur ces opérations afin de permettre le financement de travaux complémentaires au sein d’un îlot afin qu’il soit traité dans son ensemble (ex : annexes, parcelles adjacentes ou immeubles sans procédure mais dégradés, à proximité immédiate d’un immeuble frappé habitat indigne).

(CCH : R.321-17)

Le décret du 28 décembre 2020 clarifie la règle d’écrêtement en remplaçant les mots "aides publiques directes" par "aides octroyées au bénéficiaire". Ainsi, le montant de la subvention versée par l'agence ne peut avoir pour effet de porter le montant des aides octroyées au bénéficiaire à plus de 80 % du coût global de l'opération, sauf cas exceptionnels répondant à des critères fixés par le règlement général de l'agence.

Il est également ajouté que le bénéficiaire doit déclarer toutes les aides reçues pour financer son projet. 

Le Conseil d’administration de l’Anah précise les modalités d’application de la règle d’écrêtement.

(CCH : R.321-18)

La demande de subvention doit être présentée par l'une des personnes bénéficiaires (CCH : R.321-12) ou par son mandataire, qui en reçoit récépissé. 

Le règlement général de l'agence précise les renseignements et pièces qui doivent être fournis à l'appui de la demande. Il détermine les modalités permettant d'assurer la confidentialité des informations recueillies et fixe les règles d'instruction des dossiers, en particulier celles relatives à la réception et aux délais d'instruction des demandes ainsi qu'à la notification des décisions.

Le décret du 28 décembre 2020 prévoit que le conseil d’administration de l’Anah peut, par voie de délibération, déroger aux modalités de commencement de travaux pour les travaux de rénovation énergétique en copropriétés afin de rendre éligibles au nouveau régime d’aide les travaux commencés depuis le 1^er octobre 2020.

La subvention de l’Anah est en principe versée, sur déclaration d'achèvement de l'opération, après vérification de la conformité des opérations réalisées avec les caractéristiques du projet sur lesquelles la décision d'attribution a été fondée (CCH : R.321-18, al. 6). Toutefois, à titre dérogatoire, le décret du 22 mai 2019 prévoit la possibilité de verser des avances sur subventions pour certains bénéficiaires (cf. Analyse juridique n° 2013-19). 

Le décret du 22 mai 2019 a élargi et modifié la possibilité de verser une avance de subvention pour (CCH : R.321-18, al. 8) : 

• une copropriété en état de carence totale (jusqu’à 40 % de l’aide) ;
• une copropriété située en plan de sauvegarde ou faisant l’objet d’une ORCOD (jusqu’à 70% de l’aide) en cas d’aide au redressement de la gestion de copropriété ;

Par ailleurs, le montant de l’avance est porté de 40 % à 70% de l’aide pour : 

• les syndicats de copropriétaires des copropriétés en difficulté (pour les travaux) ;
•  les centre d’hébergement (CCH : R.321-12, III) : centres communaux et intercommunaux d'action sociale, propriétaires ou titulaires d'un droit réel immobilier sur les établissements d'hébergement (CASF : L.312-1, I, al. 8) assurant ou non l'accueil de jour, structures dénommées" lits halte soins santé (CASF : L.312-1, I, al. 9), établissements d'hébergement destinés aux personnes sans domicile (CASF : L.322-1), et faisant l'objet d'une convention avec l'Etat ou une collectivité territoriale, en vue de la réalisation de travaux d'amélioration et d'humanisation. 

Une avance peut être versée à d’autres bénéficiaires, à titre expérimental et dans des conditions déterminées par le conseil d'administration de l’Anah (CCH : R.321-18, al. 9).
Le remboursement de l'avance s'impute sur le montant des acomptes ou le règlement du solde (CCH : R.321-18, al. 10). Le RGA fixe dorénavant le délai de commencement et d’achèvement des opérations. 

Enfin, le décret du 28 décembre 2020 acte également l’abandon de la notion de classement sans suite, pour se mettre en conformité avec le Code des relations entre le public et l’administration (CRPA) qui prévoit qu’au-delà d’un certain délai, les dossiers non complétés font l’objet d’une décision de rejet.

(CCH : R.321-12, al. 15 et 16, R.321-14, al. 5 / CCH : R.321-15, al. 4)

Le décret du 22 mai 2019 prévoit que le conseil d’administration de l’Anah, à titre expérimental et dans des conditions qu’il détermine, puisse mettre en œuvre différents financements, au profit notamment : 

• d’une personne morale porteuse d’un projet d’habitat participatif (CCH : L.200-1) ou d’habitat inclusif (CASF : L.281-1) (CCH : R.321-12, al. 15) ;
• d’un organisme foncier solidaire (Code de l’urbanisme : L.329-1) (CCH : R.321-12, al. 15) ;
• d’une opération de restructuration de lots à usage autre que celui d’habitation, afin de leur donner un usage commun réalisée par (CCH : R. 321-12, al. 16) : un syndicat des copropriétaires, une collectivité territoriale, un EPCI ou toute autre bénéficiaires mentionné au 11° de l’article R. 321-12 du CCH (cf. ci-dessus : opérations de portage ciblé) ;
• de projets portant sur des immeubles de moins de 15 ans (CCH : R.321-14,  al. 5), lorsqu’ils s’inscrivent dans des opérations d’ensemble ;
• de projets de travaux d’embellissement ou de petit entretien ou les travaux de réhabilitation lourde qui, ayant pour effet d'apporter une modification importante au gros œuvre ou d'accroître sensiblement le volume ou la surface habitable des locaux d'habitation ou d'hébergement, équivalent à des travaux de construction ou de reconstruction (CCH : R. 321-15, al. 4) lorsqu’ils s’inscrivent dans des opérations d’ensemble.  

(CCH : R.322-20)

Initialement, tout changement d'occupation ou d'utilisation ou toute mutation de propriété des logements ou locaux d'habitation inclus dans un bail commercial ou un bail à ferme intervenant pendant la période d’occupation de huit mois, doit être déclaré par le bénéficiaire de la subvention au délégué de l'agence dans le département ou au délégataire de compétence dans un délai de deux mois suivant l'événement. 

Le décret 28 du décembre 2020 fixe désormais ce délai à trois mois. Il renvoie par ailleurs au RGA pour préciser les modalités de versement de l’aide lors du décès du bénéficiaire avant solde de la subvention.

(CCH : R.321-22)

Initialement, en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion, à Mayotte et à Saint Pierre et Miquelon, les subventions de l’Anah ne pouvaient être octroyées à certains acteurs (2° et 3° du I, ainsi que des III, IV et V de l'article R.321-12). 

Il ajoute également, que dans ces territoires, des travaux définis par le conseil d’administration de l’agence peuvent être réalisés par les propriétaires bailleurs, sous réserve d’un encadrement technique des travaux durant leur exécution et de la production de justificatifs des dépenses engagées, dans des conditions définies par le règlement général de l’agence. Cette mesure d’accompagnement du plan logement Outre-mer, vise à compenser les difficultés d’accès à des entreprises qualifiées RGE en Outre-mer. Le propriétaire pourra réaliser lui-même une partie des travaux avec l’assistance d’un accompagnateur, et fera appel à un professionnel pour les travaux qu’il ne peut effectuer seul.

Le décret du 28 décembre 2020 modifie les règles générales d’organisation et de fonctionnement de l’agence.

Publication des délibérations

(CCH : R.321-5 et R.321-7) 

La publication des délibérations et délégations de signature de la DG de l’Agence à ses agents sera faite sur le site internet de l'Anah (et non plus par publication au Journal officiel ou au Bulletin officiel).

Exécution des délibérations du CA de l’Anah

(CCH : R.321-6)

Les délibérations du Conseil d’administration de l’Anah sont exécutoires 15 jours (un mois auparavant) après leur réception par le ministre chargé du logement et les ministres chargés du budget et de l’économie (sauf opposition motivée des ministres).