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Indemnités d'occupation / Prescription

Cass. Civ. Ass. Plén. : 10.6.05 ; Cass. Civ. III : 8.11.06


Ces décisions mettent fin aux divergences jurisprudentielles en matière de prescription applicable à l'action du bailleur en paiement des indemnités d'occupation dues par un ancien locataire devenu occupant sans droit ni titre, suite à la résiliation judiciaire de son bail.

Pour mémoire, la troisième chambre civile a d'abord considéré qu'au regard du caractère mixte, compensatoire et indemnitaire de l'indemnité d'occupation (même si le montant de celle-ci correspond à celui des loyers antérieurement convenus), la prescription quinquennale (Code civil : art.2277) était exclue, dès lors que la demande formée par l'ancien bailleur portait sur une somme globale d'indemnité d'occupation, et que les anciens locataires n'avaient pas préalablement été condamnés au versement d'une indemnité périodique (Cass. Civ. III : 26.11.97).

En conséquence, l'action du bailleur en paiement de l'indemnité d'occupation était prescrite au bout de dix ans sur le fondement de l'action quasi-délictuelle (Code civil : art.1382).

La première chambre civile, qui ne partageait pas cette analyse, considérait que la prescription abrégée devait s'appliquer à l'action en paiement de l'indemnité d'occupation (Cass. Civ. I : 5.5.98).

L'assemblée plénière de la Cour de cassation rallie finalement la position de cette dernière dans un arrêt où le bailleur demande le paiement des indemnités d'occupation sur le fondement de la décision de justice ayant ordonné l'expulsion des occupants et fixé le montant de l'indemnité d'occupation. Elle décide d'appliquer la prescription quinquennale à la demande pourtant globale de l'ancien bailleur en paiement d'indemnités d'occupation, en raison de la nature même de la créance qui est périodique (Cass. Civ. Ass. Plén. : 10.6.05).

Enfin, la troisième chambre civile confirme cette analyse : dans la mesure où la créance d'indemnités d'occupation est par nature une créance périodique, et que la durée de la prescription est déterminée par la nature de la créance, la prescription quinquennale s'applique (Cass. Civ. III : 8.11.06).

En définitive, tout créancier, qui demande le paiement de l'indemnité d'occupation à un occupant sans droit ni titre, est concerné par la prescription abrégée de cinq ans, indépendamment du fait que cette indemnité est exigible au titre d'une clause du bail (Cass. Civ. III : 5.2.03) ou suite à une décision de justice, et peu importe que le paiement sollicité par le créancier soit celui d'une indemnité mensuelle ou globale.

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